「つなぎ融資」という言葉を聞いたとき、あなたはどんな印象を持ちますか？ 住宅の購入や建築をスムーズに進めるための便利な仕組みですが、一方で「金利が高いしもったいない」という声も少なくありません。この記事では、つなぎ融資が本当に「もったいない」のか、その仕組みや費用、住宅ローンとの違いを比較しながら、賢い使い方を徹底的に解説します。この記事を読めば、あなたの資金計画に最適な選択肢がきっと見つかるでしょう。

 

つなぎ融資とは？ 仕組みと必要性を解説

住宅購入や不動産投資を検討する際、「つなぎ融資」という言葉を目にしたり、耳にしたりするかもしれません。しかし、つなぎ融資について詳しく知らない方も多いのではないでしょうか。このセクションでは、つなぎ融資の定義や仕組みを解説し、どのような場合に必要となるのかを具体的に説明していきます。

つなぎ融資の定義

つなぎ融資とは、住宅ローン実行までの期間など、一時的に必要な資金を融資する制度です。 住宅の購入やリフォーム、不動産投資など、まとまった資金が必要となるものの、すぐに用意できない場合に利用されます。 住宅ローンのように長期間の融資ではなく、あくまで一時的な資金をまかなうためのものです。

つなぎ融資が必要になるケース

つなぎ融資が必要になるケースはいくつかあります。主なものとしては、以下の3つが挙げられます。

• 住宅購入時: 建売住宅やマンションを購入する場合、引き渡しまでに住宅ローンの融資が間に合わないことがあります。また、注文住宅の場合、土地の購入費用や建築の着工金、中間金など、住宅ローン実行前にまとまった資金が必要になる場合があります。このような場合に、つなぎ融資を利用して資金を調達します。
• リフォーム・リノベーション時: リフォームやリノベーションを行う際、工事費用を住宅ローンで賄う場合、工事完了後に融資が実行されるのが一般的です。工事期間中は自己資金で賄うか、つなぎ融資を利用することになります。
• 不動産投資時: 不動産投資で物件を購入する場合、物件の引き渡しまでにまとまった資金が必要となることがあります。住宅ローンと同様に、融資が実行されるまでの期間をつなぐために、つなぎ融資が利用されます。

つなぎ融資は、住宅購入や不動産投資をスムーズに進めるための重要な役割を担っています。しかし、その仕組みや利用する際の注意点について理解しておくことが大切です。

 

つなぎ融資のメリットとデメリット

住宅購入や不動産投資における資金調達手段の一つである「つなぎ融資」には、メリットとデメリットが存在します。これらを理解し、自身の状況に最適な選択をすることが重要です。このセクションでは、つなぎ融資のメリットとデメリットを詳しく解説します。

メリット：

つなぎ融資の主なメリットは以下の通りです。

• 住宅ローンの実行前に資金を確保できる: 注文住宅やリフォームなど、住宅ローンの融資が実行される前に資金が必要となる場合に、つなぎ融資を利用することで、スムーズに資金を調達できます。これにより、契約や工事の遅延を防ぎ、計画通りにプロジェクトを進めることが可能になります。
• 自己資金が少なくても対応できる: 自己資金が少ない場合でも、つなぎ融資を利用することで、希望する物件の購入やリフォームを実現しやすくなります。まとまった資金を事前に用意する必要がないため、資金計画の柔軟性が高まります。
• 今の家に住みながら新居を建てられる: 住み替えの場合、つなぎ融資を利用すれば、新居が完成するまで現在の家に住み続けながら建築を進められます。一時的な賃貸物件への引っ越し費用や手間を省くことができ、家族の負担も軽減されます。

デメリット：

一方、つなぎ融資には以下のようなデメリットも存在します。これらの点を考慮し、慎重に検討する必要があります。

• 金利が高い: つなぎ融資は、住宅ローンと比較して金利が高めに設定されていることが一般的です。住宅ローンの変動金利が0.3%〜0.5%程度であるのに対し、つなぎ融資の金利は年利2%～4%と高めです。これは、つなぎ融資が住宅ローンよりも短期間で、かつリスクが高いと見なされるためです。金利の負担が大きくなる可能性があることを理解しておく必要があります。
• 手数料がかかる: 事務手数料や保証料など、つなぎ融資には様々な手数料がかかります。これらの合計金額は金融機関によって異なりますが、一般的には10万円程度です。住宅ローン本体の費用とは別にかかる純粋な追加コストであるため、「余計なコスト」と感じやすくなります。
• 借入期間が短い: つなぎ融資は、住宅ローンの実行までの期間など、一時的な資金需要に対応するためのものです。そのため、借入期間は数ヶ月から最長で1年程度に限定されます。返済は住宅ローン実行時に一括で行うことが多いですが、利息の負担は期間に応じて発生します。
• 住宅ローン控除の対象外: つなぎ融資を利用している期間は、原則として住宅ローン控除の対象になりません。控除を受けるには、あくまで「住宅ローン」の返済が始まっている必要があるため、税制面の恩恵を受けられない期間が発生します。

 

なぜ、つなぎ融資は「もったいない」と言われるのか？3つの理由

つなぎ融資のデメリットとして挙げた項目が、そのまま「もったいない」と言われる理由に繋がっています。多くの人が割高だと感じる背景には、特に次の3つの金銭的負担が大きく影響しています。

理由1：金利が高い

「もったいない」と感じる最大の理由は、住宅ローンに比べて金利が高いことです。金融機関にとって、つなぎ融資は数ヶ月～1年程度の短期的な貸し付けであり、住宅（建物）が完成していない段階で融資を行うため、担保価値が不確定というリスクがあります。そのため、長期で安定した返済が見込める住宅ローンよりも高い金利を設定せざるを得ないのです。たとえ短期間であっても、借入額が大きいため、支払う利息も決して無視できない金額になり、結果として「余計なコスト」と感じやすくなります。

理由2：手数料がかかる

つなぎ融資を利用する際には、融資の利息とは別に、様々な手数料が発生します。主なものに、融資手続きのための「事務手数料」、保証会社に支払う「保証料」、契約書に必要な「印紙代」などがあります。これらの手数料は合計すると10万円程度になることも珍しくありません。住宅ローン本体の費用とは別にかかる純粋な追加コストであるため、「これさえなければ…」と、もったいなく感じる大きな要因となります。

理由3：住宅ローン控除が利用できない

つなぎ融資は、あくまで住宅ローンが実行されるまでの「つなぎ」であり、税法上の「住宅ローン」とは見なされません。そのため、つなぎ融資の返済期間中は、年末のローン残高に応じて所得税などが控除される「住宅ローン控除」の恩恵を受けられません。本来であれば受けられたはずの減税メリットを逃してしまうことも、「もったいない」という感覚につながる一因です。

 

つなぎ融資の金利相場と種類

つなぎ融資を検討する上で、金利相場を把握することは非常に重要です。金利は、総返済額を大きく左右するため、複数の金融機関を比較検討し、最適な条件を選ぶ必要があります。また、金利の種類についても理解しておくことで、自身の状況に合った金利タイプを選択できます。

金利の種類

つなぎ融資の金利には、主に以下の2つの種類があります。

• 固定金利型: 借入期間中の金利が一定であるため、返済額が変動しません。金利上昇のリスクを回避できる一方、金利が低い時期に借り入れた場合、将来的に金利が下がっても恩恵を受けられない可能性があります。
• 変動金利型: 市場金利に合わせて金利が変動します。一般的に、固定金利型よりも金利が低く設定されていますが、金利上昇のリスクがあります。金利が上昇すると返済額が増加し、家計を圧迫する可能性があります。

どちらの金利タイプを選ぶかは、自身の資金計画や将来の見通しによって異なります。金利上昇のリスクを避けたい場合は固定金利型、低金利の恩恵を受けたい場合は変動金利型を選択することが考えられます。

金利相場

つなぎ融資の金利相場は、金融機関や借入期間、個人の信用情報などによって異なります。一般的に、住宅ローンよりも高めの金利が設定されており、年利2%～5%程度が目安となります。ただし、これはあくまで目安であり、実際の金利は金融機関によって大きく異なる場合があります。

最新の金利情報を得るためには、複数の金融機関の情報を比較検討することが重要です。各金融機関のウェブサイトや、住宅ローン比較サイトなどを活用して、最新の金利情報を収集しましょう。また、金融機関によっては、キャンペーン金利などを適用している場合もありますので、積極的に情報を集めることが大切です。

金利相場を比較検討する際には、金利だけでなく、手数料や保証料などの諸費用も合わせて比較するようにしましょう。総返済額を考慮し、最も有利な条件を選択することが、賢いつなぎ融資の利用につながります。

 

つなぎ融資にかかる手数料の内訳

つなぎ融資を利用する際には、手数料についても理解しておく必要があります。これらの手数料は、つなぎ融資の総コストを左右するため、事前にしっかりと確認しておくことが重要です。このセクションでは、つなぎ融資にかかる主な手数料とその内訳について詳しく解説します。

事務手数料

事務手数料は、つなぎ融資の手続きにかかる費用です。金融機関によって異なり、借入金額の一定割合で設定されることが多いです。 例えば、借入金額の1%を手数料として支払う場合、借入額が増えれば事務手数料も高くなります。

事務手数料は、金融機関が融資を行うための事務処理、書類作成、審査などの費用を賄うために発生します。 金融機関を選ぶ際には、金利だけでなく、この事務手数料についても比較検討し、総コストを抑えるようにしましょう。

保証料

保証料は、万が一、借入者が返済できなくなった場合に、保証会社が代わりに返済を行うための費用です。 つなぎ融資の場合、保証会社を利用することが一般的です。 保証料は、借入金額や借入期間、保証会社の定める料率によって異なります。

保証料の支払い方法は、一括払いと分割払いがあります。 一括払いの場合は、融資実行時にまとめて支払います。 分割払いの場合は、毎月の返済額に上乗せして支払います。

保証料は、返済リスクを軽減するための重要な費用ですが、総返済額を増加させる要因にもなります。 保証料の金額についても、複数の金融機関を比較検討し、最適な条件を選びましょう。

その他の費用

つなぎ融資には、上記以外にも様々な費用が発生する場合があります。 例えば、印紙代、登記費用、司法書士報酬などです。 これらの費用は、借入額や物件の種類、契約内容などによって異なります。

• 印紙代: 契約書に貼付する収入印紙の費用です。借入金額に応じて金額が異なります。
• 登記費用: 抵当権設定登記などにかかる費用です。司法書士に依頼する場合、報酬も発生します。
• 司法書士報酬: 登記手続きを司法書士に依頼する場合に発生する報酬です。

これらの費用も、総コストに影響しますので、事前に金融機関に確認し、総返済額を把握しておきましょう。 金融機関によっては、これらの費用を融資額に含めることができる場合もあります。

 

住宅ローンとの違い

住宅ローンとつなぎ融資は、どちらも資金を借り入れるという点では共通していますが、その目的や利用方法、金利、期間など、多くの点で異なります。それぞれの違いを理解することで、自身の状況に最適な資金調達方法を選択するための重要な判断材料となります。

金利の違い

住宅ローンとつなぎ融資の最も大きな違いの一つが、金利です。一般的に、つなぎ融資は住宅ローンよりも高い金利が設定されています。これは、つなぎ融資が住宅ローンに比べて、短期間での利用であり、金融機関のリスクが高いと見なされるためです。金利が高いということは、総返済額が増加することを意味し、資金計画に大きな影響を与える可能性があります。

住宅ローンは、固定金利型、変動金利型、固定金利期間選択型など、様々な金利タイプから選択できます。それぞれの金利タイプにはメリット・デメリットがあり、自身の資金計画や将来の見通しに合わせて最適なものを選ぶことができます。一方、つなぎ融資の金利タイプは、住宅ローンほど多様ではありません。

借入期間の違い

借入期間も、住宅ローンとつなぎ融資の大きな違いです。住宅ローンは、数十年という長期にわたって資金を借り入れるのが一般的です。一方、つなぎ融資は、住宅ローンの実行までの期間など、一時的な資金需要に対応するためのものであり、借入期間は数ヶ月から1年程度と短期間に限定されます。借入期間が短い分、月々の返済額が高くなる可能性があります。

住宅ローンの借入期間は、最長35年など、長期間にわたって選択できるため、月々の返済額を抑えることが可能です。ただし、借入期間が長くなると、総返済額は増加する傾向にあります。

利用目的の違い

住宅ローンとつなぎ融資は、利用目的も異なります。住宅ローンは、住宅の購入資金を借り入れるためのものです。一方、つなぎ融資は、住宅ローンの実行までの期間など、一時的に必要な資金を借り入れるためのものです。例えば、土地の購入費用、着工金、中間金など、住宅ローン実行前に必要となる資金を調達するために利用されます。

住宅ローンは、住宅の購入だけでなく、リフォームやリノベーションなど、様々な用途に利用できます。一方、つなぎ融資は、住宅ローンが実行されるまでの期間をつなぐことが主な目的であり、利用目的は限定的です。

それぞれの違いを比較検討し、自身の資金計画や状況に最適な資金調達方法を選択することが重要です。

 

つなぎ融資以外の資金調達方法

「もったいない」と感じるつなぎ融資を回避したい場合は、他の資金調達方法も検討してみましょう。状況によっては、つなぎ融資よりも有利な条件で資金を調達できる可能性があるため、複数の選択肢を比較検討することが重要です。このセクションでは、つなぎ融資以外の主な資金調達方法について解説します。

1. 住宅ローンの分割融資を利用する

一般的な住宅ローンは、建物の引き渡し時に融資が実行されますが、一部の金融機関では、土地の購入代金や建物の着工金など、まとまった金額が必要なタイミングで、複数回に分けて融資を実行する「分割融資」を提供しています。これにより、つなぎ融資を利用することなく、スムーズに資金を調達できます。

ただし、分割融資が利用できる銀行は限られており、分割できる回数も少ない場合があります。また、つなぎ融資と同様に手数料や印紙代が発生することもあるため、事前にしっかりと確認しましょう。住宅ローンとセットでの契約になることが多いため、住宅ローンの選択肢が狭まる可能性もあります。

2. 「売り先行」で今の家を高く売る

住み替えを検討している場合は、現在の家を先に売却してから新居を購入する「売り先行」という方法も有効です。これにより、家の売却資金を新居の購入や建築費用に充てることができ、つなぎ融資を回避できる可能性が高まります。

売り先行の最大のメリットは、つなぎ融資の金利や手数料を節約できることです。また、手元の売却資金が確定しているため、新居の資金計画を立てやすくなります。ただし、一時的に仮住まいが必要になるケースもあるため、その費用や手間も考慮に入れる必要があります。家を高く売るためには、複数の不動産会社に査定を依頼し、信頼できるパートナーを見つけることが大切です。

3. 親族からの借り入れ

親族からの借り入れは、親や兄弟などの親族から資金を借り入れる方法です。

親族からの借り入れのメリットとしては、金融機関からの借り入れよりも金利が低く抑えられる可能性がある点が挙げられます。 また、親族との信頼関係に基づいて、柔軟な返済計画を立てられる場合もあります。

一方、親族からの借り入れにはデメリットも存在します。 金銭トラブルが発生した場合、親族関係が悪化する可能性があります。 また、贈与とみなされ、贈与税が発生する可能性もあります。

親族から借り入れをする際には、借入金額や金利、返済期間などを明確にした契約書を作成し、トラブルを未然に防ぐようにしましょう。 また、税理士などの専門家に相談し、税務上の問題がないか確認することも重要です。

4. その他の方法

つなぎ融資以外の資金調達方法としては、上記以外にも様々な方法があります。

• 自己資金の活用: 住宅購入や不動産投資に必要な資金の一部を、自己資金で賄う方法です。自己資金を多くすることで、借入額を減らすことができ、金利負担を軽減できます。
• 融資型クラウドファンディング: 複数の投資家から資金を集め、不動産投資を行う方法です。少額から投資に参加できるため、自己資金が少ない場合でも、不動産投資を始めることができます。
• 不動産担保ローン: 所有している不動産を担保に、金融機関から融資を受ける方法です。まとまった資金を調達できる可能性がありますが、担保となる不動産の価値によっては、融資を受けられない場合があります。

これらの資金調達方法を比較検討し、自身の状況に最適な方法を選択することが重要です。それぞれの方法には、メリットとデメリットがあり、金利や手数料、借入期間なども異なります。複数の金融機関や専門家にも相談し、総合的に判断するようにしましょう。

 

ケーススタディ：つなぎ融資を利用すべきケース、避けるべきケース

つなぎ融資の利用は、状況によって有効な手段となり得ますが、安易に利用すると、後で後悔することにもなりかねません。このセクションでは、つなぎ融資を利用すべきケースと、避けるべきケースを具体的に提示し、読者の皆様が最適な判断をするための材料を提供します。

利用すべきケース

• 住宅購入時の支払いスケジュールに合わせて資金が必要な場合: 注文住宅の建築や、マンション・建売住宅の購入において、住宅ローンの実行前に、土地の購入費用、着工金、中間金などの支払いが発生することがあります。この様な場合に、つなぎ融資を利用することで、スムーズに資金を調達し、支払いに遅れることなく、住宅購入を進めることができます。
• リフォーム・リノベーション費用を一時的に立て替える場合: リフォームやリノベーションを行う際、工事費用を住宅ローンで賄う場合、融資の実行が工事完了後になるのが一般的です。工事期間中の費用を自己資金で賄うのが難しい場合、つなぎ融資を利用することで、一時的に資金を調達し、工事を円滑に進めることができます。
• 不動産投資で物件購入資金が必要な場合: 不動産投資で物件を購入する場合、物件の引き渡しまでにまとまった資金が必要になることがあります。住宅ローンのように、融資が実行されるまでの期間をつなぐために、つなぎ融資が有効です。

避けるべきケース

• 自己資金で十分賄える場合: 自己資金で十分賄える場合は、つなぎ融資を利用する必要はありません。つなぎ融資は金利や手数料がかかるため、自己資金で対応できる場合は、そちらを利用する方が、総コストを抑えることができます。
• 他の資金調達方法が利用できる場合: 住宅ローンの分割融資や、売り先行の買い替えなど、つなぎ融資よりも有利な条件で資金調達できる方法がある場合は、そちらを優先的に検討しましょう。それぞれの資金調達方法のメリット・デメリットを比較検討し、自身の状況に最適な方法を選択することが重要です。
• 返済能力に不安がある場合: つなぎ融資は、住宅ローンとは別に返済していく必要があります。そのため、月々の返済額が増加し、家計を圧迫する可能性があります。自身の収入や支出をしっかりと把握し、返済能力に不安がある場合は、つなぎ融資の利用は避けるべきです。無理のない返済計画を立てることが重要です。
• 金利や手数料などのコストを十分に比較検討していない場合: つなぎ融資を利用する際には、金利だけでなく、事務手数料や保証料など、様々な手数料がかかります。複数の金融機関を比較検討し、総コストを把握した上で、最も有利な条件を選択しましょう。安易に、金利だけで判断すると、後で後悔する可能性があります。

つなぎ融資の利用は、状況によっては非常に有効な手段となりますが、利用する際には、メリットとデメリットをしっかりと理解し、自身の状況に最適な選択をすることが重要です。自己資金や他の資金調達方法との比較検討、金利や手数料などのコストの比較検討を十分に行い、賢く利用しましょう。

 

つなぎ融資を利用する際の注意点

つなぎ融資は、住宅購入や不動産投資をスムーズに進めるための便利な手段ですが、利用する際にはいくつかの注意点があります。 以下の点に注意することで、つなぎ融資をより有効に活用し、後悔のない選択をすることができます。

複数の金融機関を比較検討する

つなぎ融資を提供する金融機関は、金利や手数料、融資条件などが異なります。 複数の金融機関を比較検討し、自身の状況に最適な条件を選択することが重要です。

• 金利: 金利は、総返済額を大きく左右する重要な要素です。 固定金利型、変動金利型など、金利タイプも様々です。 複数の金融機関の金利を比較し、最も有利な条件を選びましょう。 金利だけでなく、手数料を含めた総コストで比較検討することが大切です。
• 手数料: 事務手数料、保証料、印紙代など、つなぎ融資には様々な手数料がかかります。 これらの手数料も、総返済額を増加させる要因となります。 手数料の内訳や金額を事前に確認し、総コストを把握しましょう。
• 融資期間: つなぎ融資の融資期間は、金融機関によって異なります。 住宅ローンの実行までの期間など、自身の資金計画に合った融資期間を選びましょう。
• 融資限度額: 融資限度額も、金融機関によって異なります。 必要な資金を借り入れられるか確認しましょう。

複数の金融機関を比較検討する際には、各金融機関のウェブサイトや、住宅ローン比較サイトなどを活用すると便利です。 また、金融機関の担当者に相談し、詳細な情報を得ることも重要です。

返済計画をしっかりと立てる

つなぎ融資を利用する際には、返済計画をしっかりと立てることが不可欠です。 返済計画を立てることで、無理のない返済が可能となり、資金繰りの不安を軽減できます。

• 借入額の決定: 必要な資金を正確に見積もり、無理のない範囲で借入額を決定しましょう。 借入額が大きすぎると、月々の返済額が増加し、家計を圧迫する可能性があります。
• 返済期間の設定: 借入期間が短いほど、月々の返済額は高くなります。 自身の収入や支出、将来の見通しなどを考慮し、無理のない返済期間を設定しましょう。
• 金利タイプの選択: 固定金利型と変動金利型、それぞれの金利タイプにはメリット・デメリットがあります。 自身の資金計画や将来の見通しに合わせて、最適な金利タイプを選択しましょう。
• 返済シミュレーションの活用: 金金融機関のウェブサイトなどで提供されている返済シミュレーションを活用し、月々の返済額や総返済額などを確認しましょう。 複数のパターンをシミュレーションすることで、より現実的な返済計画を立てることができます。
• 余裕を持った返済計画: 予期せぬ出費や、金利上昇など、万が一の事態に備えて、余裕を持った返済計画を立てることが重要です。

専門家への相談も検討する

つなぎ融資に関する知識や、資金計画について不安がある場合は、専門家への相談も検討しましょう。 専門家のアドバイスを受けることで、より適切な判断ができ、安心して住宅購入や不動産投資を進めることができます。

• ファイナンシャルプランナー: 住宅ローン、資金計画、税金など、お金に関する幅広い知識を持っています。 自身の状況に合わせた、具体的なアドバイスを受けることができます。
• 住宅ローンアドバイザー: 住宅ローンに関する専門的な知識を持っています。 つなぎ融資だけでなく、住宅ローンの選び方についても相談できます。
• 不動産コンサルタント: 不動産投資に関する専門的な知識を持っています。 不動産投資における、つなぎ融資の活用方法について相談できます。
• 税理士: 税金に関する専門的な知識を持っています。 住宅ローン控除など、税制上のメリットを最大限に活用するためのアドバイスを受けることができます。

専門家への相談は、有料の場合もありますが、客観的なアドバイスを受けることで、後々後悔することを防ぐことができます。 積極的に専門家を活用し、賢いつなぎ融資の利用を目指しましょう。

 

まとめ：賢いつなぎ融資の選択のために

この記事では、「つなぎ融資はもったいない」と言われる理由から、その仕組み、メリット・デメリット、費用、そして住宅ローンとの違いまでを詳しく解説しました。つなぎ融資は、金利や手数料といったコストがかかるため「もったいない」と感じられがちですが、自己資金が不足する場合や、今の家に住み続けながら新居を建てたい場合など、必要な場面では住宅購入をスムーズに進めてくれる有効な手段です。

大切なのは、その特性を正しく理解し、本当に必要かを見極めることです。住宅ローンの分割融資や、売り先行の買い替えなど、他の選択肢も視野に入れて、最適な資金計画を立てることが重要です。複数の金融機関を比較し、返済計画をしっかり立て、この記事が、あなたの賢いつなぎ融資の選択の一助となれば幸いです。